Kira sözleşmesi nedir, kiracı ve ev sahibi hangi haklara sahiptir? Kira artışı, tahliye, depozito ve sözleşme feshi gibi konularda güncel hukuki bilgiler.
Kira ilişkisi, günlük yaşamda en sık karşılaşılan hukuki konulardan biridir.
Bir taraf kiraladığı taşınmazı barınma veya iş amacıyla kullanırken, diğer taraf ise bu taşınmazı belirli bir bedel karşılığında kiracıya teslim eder.
Ancak her iki tarafın da uyması gereken kurallar ve sahip olduğu haklar Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından açıkça belirlenmiştir.
Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını bilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek ve uzun süren dava süreçlerinden kaçınmak açısından büyük önem taşır.
🧾 Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira ilişkisini başlatan en önemli belge kira sözleşmesidir.
Kira sözleşmesi, ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı arasında yapılan, kiralananın kullanım şartlarını ve kira bedelini belirleyen hukuki bir anlaşmadır.
Bu sözleşme yazılı veya sözlü yapılabilir, ancak ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı olması önerilir.
Yazılı bir kira sözleşmesinde şu bilgiler yer almalıdır:
-
Tarafların kimlik bilgileri
-
Kiralanan taşınmazın açık adresi
-
Kira bedeli ve ödeme şekli
-
Kira süresi (örneğin 1 yıl)
-
Depozito miktarı
-
Tahliye koşulları
Bu unsurların sözleşmede açık şekilde belirtilmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
💰 Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Son yıllarda kira artış oranları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için en çok tartışılan konulardan biri haline geldi.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçemez.
Ancak konut kiralarında, son düzenlemeyle birlikte geçici olarak %25 artış sınırı getirilmiştir (bu oran her yıl güncellenebilir).
Ev sahibi, sözleşmede belirtilen kira artış oranından fazlasını talep edemez.
Kiracı ise, artış yapılacaksa bunu yasal oran dahilinde ödemekle yükümlüdür.
Bu konuda taraflar arasında anlaşmazlık yaşanırsa, mahkemeler bilirkişi incelemesiyle kira bedelinin rayiç değere uygun olup olmadığını belirleyebilir.
🧳 Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı güvenli ve huzurlu bir şekilde kullanma hakkına sahiptir.
Ev sahibi, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek ve konutu yaşanabilir durumda tutmakla yükümlüdür.
Ayrıca kiracı:
-
Kiralanan taşınmazın bakım ve onarımını isteme,
-
Kira süresi dolmadan haksız şekilde tahliye edilememesi,
-
Depozitosunun sözleşme bitiminde iadesini talep etme,
-
Evin satılması durumunda yeni malikten belirli bir süre oturma hakkını koruma,
gibi yasal haklara sahiptir.
Kiracı, kira bedelini düzenli ödemek ve evi özenli şekilde kullanmakla yükümlüdür.
Ancak ev sahibinin keyfi nedenlerle tahliye talep etmesi veya yüksek kira artışı dayatması, kiracının yasal koruması altındadır.
🏡 Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Ev sahibinin en temel hakkı, kira bedelinin zamanında ödenmesini talep etmektir.
Kiracı kira bedelini ödemediği takdirde, ev sahibi “tahliye davası” açabilir.
Ayrıca ev sahibi şu durumlarda da tahliye hakkına sahiptir:
-
Kendisi, eşi veya çocukları konutu kullanmak istiyorsa,
-
Kiralanan bina yıkılacak veya esaslı onarıma girecekse,
-
Kiracı, sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunuyorsa (örneğin izinsiz tadilat),
Ev sahibi bu nedenleri yazılı şekilde belgelemeli ve yasal süreler içinde işlem yapmalıdır.
Aksi halde tahliye talepleri reddedilebilir.
💼 Depozito ve İade Süreci
Depozito, kiralanan taşınmazın zarar görme ihtimaline karşı alınan teminattır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito bedeli en fazla üç aylık kira tutarında olabilir.
Ev sahibi, depozitoyu doğrudan elinde tutmak yerine bankada kiracı adına açılmış bir vadeli hesaba yatırmalıdır.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve taşınmaz eksiksiz teslim edildiğinde, ev sahibi depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.
Eğer taşınmazda zarar varsa, bu zarar depozitodan kesilerek kalan tutar iade edilir.
⚖️ Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Tahliye süreci, kira hukukunun en hassas noktalarından biridir.
Ev sahibi, kiracıyı ancak mahkeme kararıyla veya yasal gerekçelerle tahliye edebilir.
Örneğin kiracı kira bedelini art arda iki ay ödememişse veya ev sahibi konutu kendisi kullanacaksa tahliye davası açılabilir.
Tahliye davaları genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Mahkeme, tarafların sunduğu delillere göre karar verir.
Kiracı, haksız tahliye kararıyla karşılaşırsa, istinaf yoluna başvurarak karara itiraz edebilir.
🧠 Sonuç: Bilinçli Taraf, Güçlü Taraf
Kira hukuku, taraflar arasında adil bir denge kurmayı amaçlar.
Hem kiracının barınma hakkı hem de ev sahibinin mülkiyet hakkı kanunla güvence altına alınmıştır.
Ancak bu hakların doğru kullanılabilmesi için tarafların yasal yükümlülüklerini ve sınırlarını iyi bilmesi gerekir.
Uyuşmazlık yaşandığında, süreci kendi başına yürütmek yerine deneyimli bir kira hukuku avukatından destek almak hem zaman kazandırır hem de hak kaybını önler.
Unutmayın, kira hukukunda her ayrıntı önemlidir; sözleşmede yer alan tek bir madde bile davanın seyrini değiştirebilir.
